Главные нюансы долевого строительства

Одной из наиболее распространенных форм строительства является долевое. При ней покупатель отдает девелоперу (строителю) деньги для постройки квартиры. Все параметры квартиры заранее обговариваются и фиксируются в договоре. Также заранее прописывается конкретный адрес, определенное количество комнат, метраж, этаж.

Правовое регулирование отношений между дольщиком и строителем осуществляется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» от 30.12.2004. В соответствии с обновленными положениями законодательства, долевая продаже квартир с 2018 года была возможна исключительно с сопровождением договора посредством банка, а в 2019 только посредством эскроу-счетов. Заключать договор при таком виде правоотношений обязательно.

Защита прав дольщиков

Есть мнение, что уплата суммы за будущее жилье напоминает инвестицию. Однако на обычную инвестицию это не похоже. При предоставлении денег, инвестор может потерять их в условиях рынка. В ситуации с долевым строительством ситуация иная. Приведенное федеральное законодательство позволяет защитить права тех лиц, которые вкладываются в строительство, то есть, дольщиков. Таким образом, он все равно получит деньги или квартиру.

Перечисленная оплата по заключенному договору участия в долевке, вносимая дольщиком, по закону должна переводиться с помощью банка и страховаться специальным Агентством.

Кроме этого, ранее ответственность несло иное лицо, а именно юридическое, девелопер (за недостроенный объект). В настоящее время ответственность перешла на бенефициара с руководителем компании девелопера.

В ситуации, если дольщик умирает, происходит передача прав и обязанностей наследникам. Отказать им во вступлении в договор на правах правопреемства нельзя (п.7 ст. 4 ФЗ №214).

Эскроу-счета: понятие

Это специально созданные счета, чтобы блокировать и вести учет денежных средств – эскроу-счета позволяют проводить денежные операции при договоре долевого строительства (и не только). В таком случае с помощью эскроу-агента (банка), деньги от дольщика блокируются, чтобы впоследствии перевестись застройщику. До оговоренной заранее даты все деньги с эскроу-счета принадлежат дольщику. По достижении этой даты они перечисляются застройщику (например, по окончанию строительства и сдачи дома в эксплуатацию). Эскроу-счета с прошлого года являются обязательными.

После заключения договора покупатель вносит деньги на эскроу-счет. При этом после внесения денег, отозвать сумму нельзя. Возврат средств возможен только тогда, когда застройщик проходит процедуру банкротства. В таком случае от договора дольщик может отказаться в одностороннем порядке. После этого он получит сумму обратно. Одновременно с этим застройщик должен платить неустойку (пени) по утвержденной ставке рефинансирования.

Стоит отметить, что у дольщика есть также право отказа. Если из-за застройщика случается задержка сдачи дома более чем на 2 месяца, то появляется право отказа. Застройщик должен предупреждать покупателя о задержке строительства за два месяца до сдачи дома.
Дольщик рискует только в том случае, если банк банкротится, а деньги на эскроу-счет уже были переведены. Однако в таком случае происходит переуступка другому банку, соответственно, деньги право требования переходят также ему. Однако такие условия актуальны только для сделок до 10 млн. рублей.

Назад