Как при разводе поделить недвижимость, купленную в ипотеку

Популярность ипотечного кредитования увеличивается с каждым годом. Все больше российских семей улучшают свои жилищные условия путем приобретения недвижимости с использованием ипотеки. Такая недвижимость является общей собственностью супругов. Однако, нередко браки распадаются еще до момента полной выплаты задолженности по ипотеке.

Во время развода необходимо разделить права на ипотечную недвижимость с учетом законодательства и соблюдением права каждого супруга.

Как поделить недвижимость при разводе.

Необходимо отметить, что:
- при покупке недвижимости в ипотеку, совершается не только приобретение общего жилья, но и появляются общие долговые обязательства перед банком;
- права на собственность жилой недвижимости значительно ограничены после оформления ипотеки, т.к. купленное жилье является объектом залога в банке;
- самостоятельно распоряжаться приобретенной в ипотеку недвижимостью, до полного погашения задолженности перед банком, не представляется возможным без официального согласия банка.

После оформления договора ипотеки в Росреестре регистрируется информация об объекте залога банка, и это подтверждается выпиской из ЕГРН, а статус недвижимости как залога, сохраняется до момента полного погашения ипотечного кредита перед банком.

При разводе, осуществляемый супругами раздел имущества, предполагает определенную форму распоряжения недвижимым имуществом. В связи с этим, раздел жилья, купленного в ипотеку, невозможен без официального согласия банка.

Как супругам, с учетом положений законодательства и общепринятых практик, поделить недвижимость, приобретенную в ипотеку, при разводе:
- до момента полного погашения ипотечных обязательств перед банком, продолжить дальнейшее использование недвижимости после развода;
- одному из супругов необходимо оформить отказ от доли на ипотечную недвижимость, при этом все обязательства по выплате ипотечного кредита будут возложены на второго супруга. Данный отказ согласуется с банком, в случае, когда оба супруга являются созаемщиками.
- согласовать с банком, выдавшим ипотечный кредит, продажу недвижимости, и вырученные средства использовать для полного погашения долга;
- погашение полной задолженности перед банком, снятие обременения, после чего совершение раздела недвижимого жилого имущества по общим правилам.

Банк не всегда соглашается на продажу недвижимости. Досрочное погашение задолженности по ипотеке снижает для банка размер дохода, который он должен был получить согласно утвержденному ранее графику платежей. Однако все зависит от срока оплаты ипотечного кредита с момента заключения договора ипотеки.

При наличии у супругов несовершеннолетнего ребенка, помимо получения согласия от банка на продажу недвижимого имущества, взятого в ипотеку, необходимо добиться согласия от органов опеки и попечительства. Получить согласие можно в том случае, когда после совершения факта продажи недвижимости, несовершеннолетнему ребенку будет обеспечена другая недвижимость для проживания, или осуществлена прописка по месту проживания у того родителя, с которым он останется после развода.

Приобретенная в ипотеку жилая недвижимость может быть оформлена на любого из супругов, однако при официально оформленном браке это не влияет на решение суда.

Ключевые факторы, которые оказывают влияние на решение суда:
- на чьи денежные средства был выполнен первоначальный взнос ипотеки;
- чьими средствами обеспечивается фактическая выплата ипотечного займа, в том числе досрочное погашение задолженности.

Если жилая недвижимость была приобретена одним из супругов в ипотеку до заключения брачного союза, она остается его личной собственностью и не подлежит разделу при расторжении брака.
Исключения составляет ситуация, когда второй супруг принимает участие в погашении ипотечного займа.

В этом случае нужно учитывать следующие обязательства:
- права на собственность недвижимого имущества могут быть обозначены супругами по обоюдному согласию на основании брачного контракта;
- при выполнении совместного погашения задолженности перед банком, судом определяются доли для каждого из супругов, несмотря на то, что жилье было приобретено до момента заключения брака;
- при оформлении строящегося объекта недвижимости в ипотеку, суд учитывает фактическую дату передачи жилья в собственность, и если передача была сделана после заключения брачного союза, данное недвижимое имущество будет считаться общим.

Когда супруги могут договориться между собой, существуют способы мирного раздела имущества:
- на основании брачного контракта, который вступает в юридическую силу с момента оформления договора, или с момента заключения брака. В данном контракте можно указать не только задел недвижимого имущества, но и порядок выплаты ипотечных обязательств перед банком;
- обоюдное соглашение, которое подлежит оформлению в период заключения брака и в течение трех лет после его расторжения.

Для раздела недвижимости, приобретенной в ипотеку, супругам, которым не удалось придти к соглашению, необходимо обратиться за помощью к юристу. Т.к. далее последуют судебные разбирательства.

План действий при разделе ипотечного недвижимого имущества через суд:
- подготовка документации;
- подача искового заявления в суд;
- оплата Госпошлины;
- получение направления в суд;
- судебные разбирательства;
- решение суда;
- государственная регистрация недвижимого имущества.
Раздел супругами ипотечной недвижимости через суд является самым сложным и требует квалифицированной помощи юристов.

Юридическая Контора Гитерман, оказывает полное юридическое сопровождение по любым спорным вопросам. Мы имеем многолетний опыт работы, и гарантируем профессиональную защиту Ваших прав.

Назад