Покупка квартиры: как проверить жилье перед приобретением

Чтобы не оказаться у разбитого корыта, прежде чем приобрести жилую недвижимость следует детально изучить всевозможные способы и схемы, которые используются мошенниками для заключения фиктивных сделок.

Стоит понимать, что аферисты используют лазейки в действующем законодательстве таким образом, что уже осуществленную сделку будет практически нереально оспорить. Избежать подобной проблемы помогут советы и рекомендации юриста, которые будут приведены ниже.

Чему следует уделить внимание?

Эксперты советуют быть внимательными и аккуратными на всех этапах сделки, так как любой незамеченный недочет или «лишний» пункт в договоре может привести к приобретению плохой жилой недвижимости, вернуть которую будет крайне сложно. Поэтому в вопросе выбора и покупки квартиры лучше всего обращаться к риелторам или юристам, которые благодаря своему опыту запросто отличают мошенников от честных продавцов. Однако если покупатель хочет заключать сделку самостоятельно, ему необходимо тщательно изучить не только информацию касательно выбора квартиры, но и нюансы договора купли-продажи.

«Совет! Дабы обезопасить покупку и избежать возможных подводных камней, следует обратиться в проверенную риелторскую контору. Но при этом нужно помнить, что они преследуют одну цель – получить процент от сделки, поэтому не стоит им слишком доверять. Необходимо все держать под контролем. Также можно воспользоваться помощью опытного юриста».

При покупке жилой недвижимости выделяют два вида проверки – документальный и социальный.

Первым этапом является социальная проверка. Она состоит из:

  • общения с продавцом квартиры;
  • общения с соседями, позволяющее покупателю составить мнение о продавце, жилье и доме, в котором находится квартира.

«Примечание! Зачастую уже вначале удается понять, честен продавец или нет. Если на социальном этапе все прошло удачно, можно переходить к проверке документов».

Второй этап включает в себя проверку документации и состоит из изучения информации о:

  • периоде владения жильем;
  • наличии у продавца квартиры совладельцев;
  • типе права владения жилой недвижимостью;
  • предыдущем собственнике, если таковой был;
  • наличии в семье продавца несовершеннолетних детей или недееспособных граждан;

Очень часто покупателям неудобно уточнять эти аспекты, и они просто верят на слово продавцу. Это большая ошибка. Покупатель вправе знать всю необходимую ему информацию, так как он будет приобретать жилую недвижимость, отдавая за нее немалые деньги.

Не стоит думать, что свидетельство о регистрации собственнических прав – это основной документ. На самом деле это только малая часть того, что нужно проверить. Необходимо посмотреть документы о регистрации недвижимости. Это может быть завещание или договор купли-продажи.

«Важная информация! Зачастую именно в этих документах скрывается подвох, который может привести к признанию сделки недействительной. Кроме того, нужно проверить данные о прописанных и выписанных членах семьи. Необходимо убедиться, что эти данные совпадают с фактическими».

Следует понимать, что для продавца крайне важно убедить покупателя в том, что сделка не имеет никакого подвоха. Если он не хочет этого делать, лучше сразу с ним попрощаться, так как велика вероятность столкнуться с мошенником.

Проверка чистоты сделки

Перед приобретением квартиры нужно обязательно убедиться в чистоте следки. Осуществить это можно следующими способами:

  • изучить правоустанавливающие документы;
  • проверить права продавца на недвижимость в Росреестре.

Также необходимо осмотреть квартиру и составить акт.

Акт осмотра жилья

Этот документ является для покупателя гарантией того, что при приобретении недвижимости он получит ее в таком же виде, в котором ее ему презентовали в первый раз.

Акт должен состоять из следующих пунктов:

  • адреса недвижимости;
  • описания состояния комнат;
  • информации об особенностях квартиры;
  • данными о жильцах недвижимости.

Если при осмотре квартиры в глаза бросается большое количество вещей или их отсутствие, следует поинтересоваться о том, кто здесь проживает, а если жилье пустует, то в чем причина.

Риски при покупке недвижимости

Большинство рисков связано с тем, каким образом продавец получил право собственника на квартиру. Чем больше покупатель узнает об этом вопросе, тем с меньшими рисками он столкнется.

Получение прав на недвижимость по завещанию

Самым сложным и спорным видом передачи собственнических прав является получение квартиры на основе завещания. В этом случае осуществить проверку продавца на право продавать недвижимость практически невозможно.

Законодательство устанавливает срок на оспаривание завещания другими наследниками. Оспорить решение завещателя они могут в течение полугода. Чтобы избежать проблем на этой почве, приобретая квартиру, следует убедиться в том, что с момента вступления продавца в наследство уже прошло 6 месяцев.

Получение прав на недвижимость по законному наследованию

Риски, связанные с покупкой квартиры, полученной на правах законного наследника, имеют множество сходств с наследованием по завещанию. Все потому, что количество законных наследников зачастую бывает большим и половина из них может появиться в неожиданный момент и потребовать полагающуюся им часть жилья.

О таких случаях очень часто предупреждают риелторы. Поэтому, чтобы избежать проблемы, нужно приобретать квартиру только тогда, когда другие наследники предъявить свои права на наследство не смогут, так как срок на подачу апелляции уже прошел.

Продажа недвижимости на основе переуступки прав

Продать жилую недвижимость в процессе строительства невозможно потому, что фактически она еще не существует. Но это не пугает покупателей, и квартиры часто приобретаются на этом этапе. Все дело в том, что такие квартиры значительно дешевле, нежели вторичная недвижимость.

При покупке квартиры путем переуступки прав необходимо обратить внимание на то, что толкает продавца к заключению сделки купли-продажи и все ли в порядке с его документами на квартиру.

Основные риски заключаются именно в документах. По этой причине перед заключением сделки следует проверить договор ДУ, бумаги, свидетельствующие о проведении расчета по подписанному договору и разрешение от застройщика на переуступку собственнических прав.

Продажа квартиры полученной по дарственной

Приобретение квартиры, полученной продавцом по дарственной, также обладает рядом нюансов. Дарственную можно признать недействительной, если дарителем выступает пожилой человек, документ был подписан дарителем незадолго до смерти и между дарителем и одаряемым нет родственных связей. Если документ признают нелегитимным, вместе с ним станет недействительным и договор купли-продажи.

Покупая квартиру, которую собственник получил в дар, нужно обратить внимание на то, через какое время он решил ее продать. Если между дарением и продажей не прошло более полугода, от сделки лучше отказаться, так как она, скорее всего, окажется мошеннической.

Покупка приватизированного жилья

Если вышеперечисленные риски могли привести к потере приобретенной недвижимости, то проблемы с приватизацией могут усложнить ее использование в дальнейшем.

Если продавец утверждает, что квартира принадлежит ему, а не муниципалитету, он должен представить подтверждающие это документы.

Кроме того, следует уточнить информацию о людях, которые были прописаны в квартире во время приватизации. Если в их числе есть дети или недееспособные субъекты, то для продажи недвижимости необходимо получить ряд спецразрешений, иначе в случае обращения в суд сделку купли-продажи признают нелегитимной.

Продажа недвижимости, находящейся в залоге

Часто бывает так, что продаваемая квартира находится в залоге и ее продажей занимается банковское учреждение. Такая сделка считается не только простой, но и безопасной. Однако есть у нее и свои минусы.

Прежде, чем продать недвижимость, ее нужно снять с обременения, а только тогда оформлять договор о купле-продаже. Важно проверить, есть ли у финансовой организации судебное решение касательно конфискации жилья, если его нет, значит продавать квартиру, банк не имеет права.

Незаконная перепланировка, как еще один способ махинации

Кроме трудностей, связанных с оспариванием собственнических прав, покупателям иногда приходится сталкиваться с махинациями со стороны продавцов, приводящих не только к материальным потерям, но и к моральному дискомфорту.

К одной из таких афер относят продажу недвижимости с незаконной планировкой, которую владелец жилья провел, однако не получил разрешение и не зарегистрировал проведенные изменения.

Выдавая документы, сотрудники БТИ не проверяют состояние квартиры, а просто передают ее владельцу необходимый пакет бумаг. Во время проведения сделки такие нюансы неважны, но зато после, когда новый владелец пойдет переделывать технический паспорт, ему придется сообщить о ремонте сотрудникам БТИ, которые явно не обрадуются.

Как проверить жилую недвижимость перед приобретением и выяснить законность перепланировки? Во-первых, сравнить техпаспорт и имеющуюся планировку. Во-вторых, оформить акт приемки-передачи, который при наличии перепланировки докажет причастность к ней прошлого владельца и все претензии будут предъявляться к нему.

Если после приобретения жилья БТИ выявит незаконную перепланировку, то хозяина обяжут:

  • регистрировать новый проект, если нарушения не противоречат установленным нормативам;
  • вернуть квартиру в исходное состояние.

При несоблюдении данных постановлений квартиру могут изъять и продать тому, кто будет готов выполнить описанные выше требования.

Если покупатель при заключении сделки купли-продажи выявил наличие несанкционированной перепланировки, он вправе требовать от продавца снизить стоимость жилья на ту сумму, которая потребуется для устранения проблемы.

Стоит ли проверять жилую недвижимость перед покупкой, решать только ее будущему хозяину. Однако тщательная проверка квартиры перед сделкой позволит избежать обмана со стороны продавца и спокойно владеть своим приобретением в дальнейшем.

Назад