Продажа жилой недвижимости с несовершеннолетним собственником: Особенности процедуры в 2020 году

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком, который находится на попечении и прописан на этой жилплощади, допускается. Однако, чтобы осуществить сделку, необходимо получить от организации, занимающейся опекой документ на разрешение ее осуществления и ознакомиться с рядом нюансов, сопутствующих процедуре.

Возможна ли продажа недвижимости с проживающим в ней ребенком или с собственником, не достигшим восемнадцати лет?

Законодательство допускает сделки с недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетним.

ГК и СК РФ присваивают статус несовершеннолетних, гражданам, которые не достигли совершеннолетия. Статьи с 26 по 28 Гражданского Кодекса РФ регламентируют, что на дееспособность несовершеннолетних влияет их возрастная категория:

  • с четырнадцати до восемнадцати лет ребенок имеет статус ограниченной дееспособности. Он может ставить подпись на документах, но на осуществление сделки с недвижимостью прав не имеет;
  • с шести до четырнадцати лет ребенок имеет частичную дееспособность, но не обладает полномочиями подписывать документы;
  • до шестилетнего возраста малолетнего считают недееспособным, поэтому вся ответственность возлагается на родителей либо попечителей.

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего требует получения разрешительной документации от ООП. Без нее сделку признают нелегитимной и аннулируют. Чтобы ее получить необходимо подать заявление в опеку.

Требования к сделке с недвижимостью от опеки

ООП отвечают за защиту жилищного и имущественного права детей, не достигших восемнадцати лет. Сотрудники организации осуществляют контроль за сделкой и требуют, что ребенок получил:

  • другое жилье или часть в нем, если он имеет собственнические права на квартиру;
  • другую прописку, если он имел ее в продаваемом жилье;
  • деньги на счет в банковском учреждении, если отчуждаемая недвижимость не единственная его собственность либо ребенок вынужден переехать в другой город.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего или отчуждение жилья с прописанным в ней несовершеннолетним гражданином является сделкой, имеющей ряд дополнительных ограничивающих факторов. ООП может запретить ее, если:

  • один из представителей ребенка против проведения сделки. Согласно законодательству, продать жилое имущество можно только в том случае, если все участники процесса согласны с ним. Так как его интересы представляют оба попечителя или родителя, то согласие требуется от обоих. Если воспитанием несовершеннолетнего занимается один родитель, соответственно требуется только его согласие;
  • новая жилплощадь находится в худшем состоянии, чем была предыдущая. К примеру, это может быть жилище с меньшим метражом или без надлежащего ремонта;
  • были нарушены права ребенка. Например, если после отчуждения части недвижимого имущества, ребенку не выделяют его долевую часть в приобретенном жилье;
  • несовершеннолетнего гражданина не прописали на новой жилплощади. Согласно Гражданскому Кодексу РФ ребенка обязательно нужно выписать из продаваемой недвижимости и вписать по новому месту проживания;
  • приобретаемая недвижимость находится в процессе строительства. Если строительство завершено меньше чем на 70%, то ООП разрешение не выдадут;
  • на новой жилплощади для ребенка не создано необходимых удобств, представленных электричеством и водоснабжением, включая горячую воду;
  • ребенок является наследником, пока не вступившим в свои права. Если он не стал наследником, то прежде чем отчуждать недвижимость, следует оформить на него завещанную квартиру, а потом проводить сделку.

Также ООП откажет в продаже квартиры, если долевая часть несовершеннолетнего в новом жилье меньше, чем была в предыдущем. Согласно законодательству часть жилплощади ребенка уменьшаться не должна.

Когда можно отступать от правовых норм?

При продаже квартиры с несовершеннолетними детьми закон предусматривает возможность принятия решения органами опеки индивидуально для каждой ситуации. К ним относят:

  1. Приобретение жилья, находящегося в процессе строительства. Оформить собственнические права на новую жилплощадь или долевую часть в ней можно после того, как она будет сдана в эксплуатацию. На это время ребенка следует обеспечить другим местом проживания.
  2. Наличие у несовершеннолетнего тяжелой патологии. Если он нуждается в длительной и дорогостоящей реабилитации, то ООП могут разрешить продать квартиру и купить недвижимость хуже предыдущей, но в том случае, если стоимостная разница будет использована для прохождения лечения.
  3. Состояние здоровья несовершеннолетнего исключающее проживание в квартире. Чаще всего такими состояниями являются аллергии, врожденные недуги или хронические болезни. В этом случае можно купить недвижимость хуже предыдущей, если ребенок не сможет жить в имеющейся. К примеру, продать жилье в промышленной зоне и купить коттедж с меньшим метражом в частном секторе.
  4. Ребенок нуждается в нахождении в специальном учреждении. Если ему требуется нахождение в подобном заведении, то он может переехать в другой город и приобрести там жилье, которое будет иметь меньшую площадь, чем предыдущее.

Бывают и другие случаи, которые позволяют опеке отойти от установленных правил и пойти навстречу ребенку и его родителям либо попечителям.

Продажа жилья с несовершеннолетним собственником

Чтобы продать недвижимость, разрешение от органов опеки потребуется, если:

  • несовершеннолетний имеет собственнические права на недвижимость;
  • ребенок является владельцем части продаваемой жилплощади;
  • несовершеннолетний гражданин прописан в квартире;
  • ребенок является наследником согласно завещательному акту, но пока не вступил в свои права.

У каждой из этих ситуаций порядок продажи недвижимости будет отличаться. Поэтому каждую из них следует рассмотреть детальнее.

Продажа недвижимости или ее доли, если ее собственник несовершеннолетнее лицо

Гражданин, не достигший совершеннолетия, обладает собственническими правами на недвижимость, если родители оформили жилье на него либо квартира получена им в наследство. Для того чтобы продать квартиру, оформленную на несовершеннолетнего ребенка, опекуну придется столкнуться с рядом жестких ограничений:

  • перед продажей ребенку нужно приобрести жилье не хуже, чем то, которое было продано;
  • деньги за жилье должны быть перечислены на счет несовершеннолетнего лица, но только если продаваемая недвижимость не единственная в его собственности.

Для оформления сделки нужно придерживается следующих правил. Сначала необходимо собрать пакет документов, представленных:

  • заявлением от обоих родителей или попечителей ребенка;
  • паспортом несовершеннолетнего или его свидетельством о рождении, если он не достиг 14 лет;
  • паспортами опекунов или родителей;
  • выпиской из Росреестра, подтверждающей что у несовершеннолетнего лица имеются собственнические права на жилье;
  • дарственной, договором купли-продажи, наследственным свидетельством или договором на долевое строительство;
  • справкой о готовности жилья не менее чем на 70% при участии в долевом строительстве;
  • кадастровым паспортом;
  • справкой кадастровой стоимости жилья.

Предъявив этот пакет документов, родители или попечители смогут получить разрешение на продажу и зарегистрировать переход собственнических прав в Росреестре. Затем необходимо написать заявление на получение разрешительных документов на продажу квартиры по установленному образцу. На основе заявления и вышеописанного пакета бумаг сотрудники организации опеки выдадут разрешение или откажут в его выдаче, мотивировав свое решение.

После получения разрешения следует подписать соглашение купли-продажи. Если ребенку еще не исполнилось четырнадцать, то подписывать документ будут его представители. При достижении им четырнадцати лет он подписывает договор сам, и в нем прописывается, что его представители согласны с действиями своего подопечного.

Далее, сделку регистрируют в Росреестре и оплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей. После получения выписки из ЕГРН на купленное жилье с указанием того, что его собственником является ребенок ее нужно представить в опеку. Она будет служить доказательством того, что его права не ущемлены.

Продажа жилой недвижимости с собственником доли, не достигшим совершеннолетия

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка проводится по плану, следуя которому, будет необходимо

  1. Собрать бумаги на отчуждаемую жилую недвижимость.
  2. Оформить счет в банковском учреждении или собрать пакет бумаг на приобретаемую квартиру;
  3. Составить заявления в ООП и получить разрешительные бумаги;
  4. Подписать соглашение о продаже жилья;
  5. Приобрести жилплощадь и выделить в ней часть ребенка либо перечислить на его счет сумму эквивалентную ее стоимости.

После завершения процедуры следует представить нужные документы в опеку.

Продажа жилой недвижимости с прописанным в ней лицом, не достигшим совершеннолетия, находящимся на попечении или под опекой

Получать у органов опеки документ, разрешающий продажу недвижимости нужно, если в ней живет:

  • член семьи владельца жилья, находящийся на попечительстве либо под опекой;
  • член семьи владельца жилья, не достигший восемнадцати лет и оставшийся без попечителей.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним лицом может быть совершена без обременения только после его выписки из нее. Осуществляется данная процедура следующим образом.

Сначала подготавливаются документы, перечислены выше. К ним нужно приложить схематический план всех квартир и кадастровый паспорт на отчуждаемое жилье и жилье, в котором будет прописываться ребенок.

Затем нужно составить заявление в ООП с адресными данными новой прописки. Далее, следует выписать ребенка из продаваемого жилья и прописать его в новое. Последним шагом будет посещение ООП и представление им доказательства прописки ребенка в новом жилище, после чего можно будет провести сделку купли-продажи.

Продажа недвижимости с несовершеннолетним, не вступившим в наследственные права

Если в завещательном акте на жилье указан ребенок, то перед ее отчуждением необходимо оформить его наследственные права, получив разрешение от ООП. Когда он станет полноправным владельцем жилья, его можно будет продать, используя схемы, описанные выше.

Итоги

Продать жилье с прописанным в нем гражданином, не достигшим совершеннолетия или ребенком, являющимся его собственником достаточно сложно, поэтому данная процедура требует профессионального подхода и обращения к специалисту. Только так удастся осуществить сделку без нарушения законодательства и не потерять все сбережения.

Назад