Входит ли лоджия в общую площадь квартиры?

Этот вопрос волнует всех покупателей недвижимости. Неудивительно: ведь покупая квартиру, приходится расплачиваться за каждый квадратный метр. Увеличение общей площади за счет лоджии, означает увеличение и суммы, запрашиваемой застройщиком. Это как минимум десятки тысяч рублей. Поэтому так важно знание законов, понимание сути понятия «понижающий коэффициент», а также главных терминов, касающихся площади.
Разобраться в этом вопросе не так-то просто. Строительные нормы и ЖК противоречат друг другу, запутывая покупателя.
Жилищный Кодекс
В статьях ЖК РФ четко прописываются понятия и определения видов площади.
Жилая — это площадь, сложенная из помещений, подходящих для сна, отдыха и жизни с комфортом. Кухня, к примеру, жилой быть не может, даже если в ней создать особую зону для сна. Жилую площадь составляют:
• зал;
• спальня;
• детская;
• кабинет.
Все остальные помещения считаются подсобными или дополнительными (кухня, кладовки, чуланы, туалет, ванная и прочее).

Общая площадь суммируется из площадей:
• комнаты для проживания;
• кухни;
• санузла и ванной;
• коридора или гардеробной;
• чуланов и кладовых;
• лоджии или балкона.

Балкон и лоджия
Балкон – это элемент многоэтажного дома, ограниченный, в соответствии со стандартами, по глубине, и соединенный с квартирой электричеством.
Лоджия – интегрированное в дом помещение, соединенное электричеством с ближайшей комнатой.
Включаются ли их метражи в общий — отдельный вопрос. Связаны они с общей площадью или не относятся к ней совсем? ЖК твердо и недвусмысленно отвечает – не относятся. Это «летние», помещения. В них невозможно проживать постоянно.
Без знания определения площади не обойтись при сделках с недвижимостью. Значение общей площади применяется для:
• вычисления оплаты за обогрев;
• оформления тех. документов на квартиру;
• вычисления налога на недвижимое имущество;
• вычисления стоимости квартиры;
• определения платы за нее;
• начисления социальных выплат;
• ипотечного договора и различных сделок с квартирами;
• оценки условий проживания (применяется для рассмотрения условий жизни несовершеннолетних детей).

Причина неразберихи и недоразумений
В ЖК РФ лоджия не признается относящейся к полезной площади, а по СНиПу она относится к таковой. Как это понимать? Ответ станет понятен, если вспомнить о назначении кодекса и строительных норм. В ЖК расписываются отношения с владельцев жилой собственности с коммунальщиками. Они, рассчитывая оплату за свои услуги, лоджию исключают. В СНиПах определяется порядок отношений между дольщиком и строительной фирмой. В их нормах лоджия является дополнительным нежилым помещением, и ее метры включаются в общие. Застройщик, выставляя цену, принимает во внимание и эти площади.

Как рассчитывается цена
Застройщик всегда выставляет окончательную стоимость с включенной площадью лоджии. Это неудивительно: он потратил материалы на строительство, платил зарплату рабочим и понес определенные затраты. Его расходы включаются в стоимость здания.
Лоджии и другие дополнительные площади оплачиваются дольщиком, но не по полной стоимости. Для них в расчетах применяют коэффициенты, уменьшающие сумму.
Коэффициент
Все, выходящее за стены дома, к квартире уже не относится. Не подходящие для постоянного пребывания в них балконы и лоджии не относятся к общей площади и рассчитываются с понижающими коэффициентами.
Коэффициент используется для законного снижения стоимости площадей лоджий или балконов. Расчет несложен: площадь летнего помещения умножается на уменьшающее число. Для лоджий оно составляет 0,5 за кв. метр, для балконов – 0,3 за кв. м. Благодаря пересчету квадратуры на расчетный коэффициент, стоимость ее заметно уменьшается.
Вышеописанное правило не действует, если лоджия утеплена. Обогреваемая лоджия уже не является летним помещением, а становится жилым. Следовательно, платить за него придется, как за жилое помещение, и коэффициенты при расчетах уже применять нельзя. То же относится к оплате услуг ЖКХ. Платить придется и за дополнительные метры.

Покупая квартиру, необходимо внимательно изучать документы и сверять общий метраж, прописанный в договоре, со сведениями из технической документации. Это потребуется не только для экономии денег, но и будет нужно и для оформления тех. паспорта на квартиру, а также утверждения прав собственности.
На практике встречаются нечестные застройщики, которые хитрят, пытаясь обмануть дольщика. Они скрывают настоящее число метров, пишут в договорных бумагах нечеткие формулировки, а в вычисления площадей вписывают метры летних помещений. Это грубейшее нарушение правил. Балконные площади из общих квадратов должны быть исключены.
При несоблюдении застройщиком правил расчета летних площадей, неприменении понижающих коэффициентов, следует обращаться в суд. Суд рассмотрит дело и потребует от строительной компании вернуть деньги, выплаченные сверх правильно рассчитанной суммы. На практике дольщиками уже не раз выигрывались суды, а иногда удавалось не только вернуть деньги, но и отсудить моральную компенсацию.
Использование коэффициентов уменьшает стоимость площади лоджии вдвое по сравнению со стоимостью основной. Покупателю и застройщику нужно знать правила расчетов, и тогда разногласий и споров между ними не возникнет.
Оплата за содержание и ремонт помещений
Коммунальные услуги предоставляются, согласно правилам, соответствующим и утвержденным законодательством, В расчете оплаты за отопление неотапливаемые метры не берутся. По нормам ЖК РФ договор с коммунальными службами должен включать сведения:
• адрес;
• площадь отапливаемых помещений;
• число официально зарегистрированных жильцов.
Это означает, что оплате подлежат только комнаты с подключенным отоплением, а не летние помещения.
Те же правила действуют и при установлении выплат за кап. ремонт. Вычисления производятся исходя из данных общей площади, без летних помещений.
Бывают случаи, когда УК рассчитывают оплату, не вычитая балконных площадей. Это неверно, но чаще всего виновники этого не коммунальщики. Они лишь пользуются кадастровыми документами, и написанные в них числа умножают на расчетные тарифы.
Эти документы выдаются после подписания приемопередаточного акта, поэтому покупателю квартиры нужно внимательно их просматривать. Необходимо обращать внимание на параметры и метражи, чтобы в службу регистрации приходить только с верными документами. Тогда и в кадастровом паспорте метражи будут рассчитаны верно.

Владелец квартиры, заметивший ошибку в квитанциях по оплате ЖКХ, может немедленно отправляться в УК с бумагами и квитанциями и оформлять перерасчет. Если выяснится, что УК для расчета пользуется неверными кадастровыми документами, для исправления ошибки идти придется в БТИ.
Внимательное отношение к документам и знание законов позволит собственникам, и сэкономить при покупке квартиры, и выявить ошибки при неправильном начислении квартплат.

Назад