ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА. КОМУ ЧТО ПРИНАДЛЕЖИТ

С развитием института собственности у граждан возникают проблемы с государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Жилищное законодательство предусматривает спе­циальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в много­квартирных домах.

Был лично у меня такой случай. Лет семь тому назад. Решил я поставить возле своего многоквартирного дома передвижной, прочно не связанный с земельным участком гараж. Приобрел гараж из досок, крытый жестью и поставил прямо рядом с торца многоэтажки. Все было хорошо и удобно, но в один прекрасный момент пришло уведомление из Администрации города о том, что необходимо явиться в Администрацию для подписания акта проверки использования земельных участков принадлежащих городу. Мной было выяснено, что администрацией города было принято решение реконструировать котельную которая находилась неподалеку от нашей многоэтажки. Естественно мой гараж там был не единственный такого типа, никаким законным образом не зарегистрирован, документов на право пользования данными земельными участками никто из владельцев не получал. Таким образом, было решено обязать собственников снести все незаконно возведенный постройки с этого участка. Затем административным органом в отношении всех владельцев якобы незаконно установивших гаражи были вынесены постановления о привлечении к административной ответственности за использование земельных участков без разрешающих данное действие документов.

Конечно же, будучи юристом я обжаловал вынесенное в отношении меня постановление, параллельно, по аналогии остальные владельцы поступили таким же образом.

Правовое обоснование

Так, в соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее  –  ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании (доме) в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав. В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением   о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Эпилог

            Еще в период, когда уполномоченные администрацией лица проводили проверки использования земельных участков владельцами «гаражных построек» я заблаговременно обратился в Администрацию города с заявлением о формировании земельного участка многоквартирного дома поскольку ранее этот участок в установленном порядке сформирован не был.

            Конечно, как я и предполагал, муниципалитет не торопился проводить мероприятия по формированию границ земельного участка нашего дома и мое заявление осталось без внимания. Данный факт послужил обоснованием незаконности выводов административного органа о нашей виновности в совершении вмененных правонарушений.

Другими словами, каким образом определить, что наши постройки-гаражи располагаются вне границ земельного участка многоквартирного дома если он не сформирован, а по моему выше указанному заявлению никакого решения не принято. Может быть постройки находятся в пределах этих границ а в таком случае собственники этого участка сами решают вопросы о том, что там может находится. Единственным ограничением может быть препятствие допуска к инженерной инфраструктуре, либо ненадлежащий внешний вид построек, но обязать муниципалитет может либо снести, либо просто привести в надлежащий вид.

            Таким образом судом были прекращены административные дела в отношении меня и других владельцев гаражей, а история эта вскоре забылась. Границы установлены так и не были поскольку эта дорогостоящая процедура, а у муниципалитетов как обычно не хватает бюджетных средств. Конечно, обывателю в юриспруденции не обладающему специальными познаниями в этой области трудно разобраться во всех этих тонкостях и нюансах и лучше всего привлечь специалиста для выработки позиций и эффективных, законных средств защиты от правового произвола муниципалитетов.

           

Автор статьи- юрист конторы Гитерман Игорь Сарычев !!!

           

Назад